Knight Frank: 2022 Jadi Titik Balik Kondominium Jakarta

JAKARTA - Knight Frank Indonesia memproyeksikan sektor kondominium di wilayah DKI Jakarta akan mengalami turning point atau titik balik pada tahun 2022. Namun lembaga konsultan properti ini, belum dapat mengungkapkan angkanya. 

"Kita masih memprediksi di tahun ini atau semester berikutnya akan ada turning point. Tapi berapa besar? Kami masih melihat alarm-alarm yang akan datang dalam beberapa bulan ke depan," kata Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia, Syarifah Syaukat dalam press conference Jakarta Property Highlight H1 2022 secara daring, Rabu (11/8). 

Pihaknya melihat kondisi saat ini telah masuk pada era transisi. Tapi, dia menegaskan bahwa pada masa transisi ini sektor kondominium tak bisa langsung pulih kembali seperti masa sebelum terjadinya pandemi covid-19. Lantaran, masih terdapat proses-proses yang membutuhkan waktu untuk diserap oleh pasar, termasuk juga untuk ditindaklanjuti para konsumen. 

"Jika kami melihat dari indikasi-indikasi sinyal, seperti pertumbuhan ekonomi, inisiatif pengembang untuk kembali melanjutkan proyek mereka yang tertunda sebelumnya akibat pandemi covid-19, dan serapan pasar yang relatif tipis, kami masih melihat bahwa transaksi di sektor kondominium cenderung ke arah positif," ujar Syarifah. 

Knight Frank Indonesia mencatat terdapat delapan project baru yang masuk kembali ke pasar setelah sebelumnya terhenti pembangunannya, dengan jumlah unit sebanyak 22% dari total unit project baru. 

Syarifah optimistis performa pasar kondominium relatif masih baik dan menunjukkan tren positif. Apalagi, menurutnya, penjualan pada stok di segmen menengah menjadi penggerak utama saat ini. 

Hal itu tercermin dari riset terbaru Knight Frank Indonesia Jakarta Property Highlight untuk semester 1-2022. Dimana dalam sebaran kondominium eksisting berdasarkan kelas dipimpin oleh kelas middle sebesar 41,8%, diikuti lower middle 23,5%, upper middle 20,3%, upper 10,9%, dan high-end 3,5%. 

Adapun, sebaran kondominium eksisting berdasarkan lokasi, terbesarnya berada di wilayah Non CBD yaitu 72,9%, diikuti CBD 16,4% dan Prime Non CBD 11,5%. Sedangkan, sebaran kondominium eksisting berdasarkan area dipimpin Jakarta Selatan 29,9%. Baru disusul Jakarta Barat 22,6%, Jakarta Utara 18,6%, Jakarta Pusat 17,6%, dan Jakarta Timur 11,4%. 

Dalam kesempatan tersebut, Syarifah juga menyebutkan bahwa di Asia Pasifik, Jakarta diprediksikan sebagai salah satu kota yang akan memiliki pertumbuhan residensial yang cukup optimis di tahun 2022. 

"Rerata pertumbuhan harga residential di Asia Pasifik mencapai 5,6%. Jakarta tergolong sebagai kota dengan prediksi pertumbuhan harga residential yang stabil di 2022, yaitu 1,5%," paparnya. 

Sementara itu, Singapore, Tokyo, dan Osaka menjadi kota dengan pertumbuhan harga residential tertinggi di Asia Pasifik. Yakni, masing-masing sebesar 9,8%, 12,7%, dan 9,4%. Di sisi lain, Hongkong justru mengalami penurunan dengan minus 2,4%, disusul Penang minus 0,3% dan Kuala Lumpur minus 1,3%. 

Optimisme terhadap kondominium juga masih tergambar dengan adanya penambahan jumlah pasokan kondominium di Jakarta. Knight Frank Indonesia menyebut terdapat empat proyek baru yang masuk ke pasar sektor kondominium di Jakarta atau sebanyak 1.735 unit, sehingga menambah total pasokan saat ini menjadi 226.761 unit. 

Selain itu, lanjut dia, stok baru yang masuk di semester II-2022 tercatat sejumlah 11.679 unit, meningkat lebih dari dua kali lipat dibandingkan tahun sebelumnya. Pada 2023, terdapat sebanyak 10.351 unit, kemudian sebanyak 8.862 unit di 2024, dan sebanyak 2.306 unit di 2025. Dengan demikian, total proyeksi future supply hingga tahun 2025 mencapai 36.271 unit. 

Tak hanya itu, ujar Syarifah, berbagai promo juga masih ditawarkan dalam penjualan unit baru. Mulai dari insentif PPN, DP 0%, perabotan gratis, BPHTB gratis, diskon tambahan, dan sebagainya. 

Stagnan di Semester I-2022 

Namun demikian, Syarifah menyebutkan bahwa pasar kondominium Jakarta saat ini masih harus berusaha keras untuk bisa pulih dari krisis pasca pandemi covid-19, walau positif performanya. 

Pasalnya, berdasarkan dari riset terbaru Knight Frank Indonesia Jakarta Property Highlight untuk semester 1-2022, disebutkan bahwa sektor kondominium tercatat alami kontraksi harga di pasar sekunder dan relatif stagnan untuk harga stok produk baru. 

"Tingkat penjualan kondominium di semester 1-2022 tercatat berada di 95,8%. Walau positif, angka tersebut cenderung stagnan bahkan melemah dari tahun sebelumnya," tutur Syarifah. 

Secara umum, kata Syarifah, rerata penjualan stok baru kondominium mencapai angka 65,5% dengan rerata harga jual yang relatif stagnan. Sedangkan, untuk unit eksisting rerata harga jual bahkan alami pelemahan sebesar minus 5,76% secara tahunan (year on year/yoy). 

Ia melanjutkan, proposed project dengan pre-sales tertinggi 81,3% ada di segmen lower middle, dengan kisaran harga kurang dari Rp16 juta per meter persegi. Peningkatan harga pada project baru didominasi dari kelas upper middle, dengan rerata harga sebesar Rp39 juta per meter persegi. 

"Project yang menahan kenaikan harga umumnya memiliki pertumbuhan penjualan sebesar 2%, atau lebih tinggi dibanding rerata pertumbuhan harga project baru (0,1% HoH)," tutupnya.